Comprar un inmueble en Estados Unidos desde el exterior: las 5 decisiones antes del closing
Se puede comprar propiedad en Estados Unidos sin ser residente, sin visa especial y sin viajar — el mercado está abierto. Lo que no viene incluido es la estructura. Y la diferencia entre una compra bien armada y un problema futuro son cinco decisiones que se toman ANTES del cierre.
🌐 Also available in English: Buying US real estate from abroad
1 · ¿A tu nombre o con LLC?
A tu nombre es más simple y a veces facilita la hipoteca — pero te expone en dos frentes: si un inquilino se accidenta y demanda, responde todo tu patrimonio personal; y al fallecer, el inmueble entra directo en la base del estate tax con exención de solo USD 60.000. La LLC separa responsabilidad y ordena la tenencia. La decisión fina (una LLC simple o estructura en capas) depende del tamaño del patrimonio.
2 · ¿Financiado o cash?
Existen préstamos para extranjeros sin historial crediticio americano: los DSCR (debt service coverage ratio), que evalúan el flujo de alquiler de la propiedad en vez de tu score. Piden anticipos mayores (típicamente 25-40%) y tasa más alta que la de un residente. Cash es más simple; financiar puede mejorar el retorno y preservar liquidez. Es una cuenta, no una religión — hacela con números reales.
3 · Los impuestos del alquiler: la elección que cambia todo
Regla por defecto para no residentes: retención del 30% sobre el alquiler BRUTO. Alternativa casi siempre mejor: elegir tributar en NETO (ingresos menos gastos, depreciación incluida) presentando declaración anual. La elección se hace formalmente — no es automática, y no hacerla es regalar plata todos los meses.
4 · La venta futura: FIRPTA
Cuando un no residente vende un inmueble en EE.UU., el comprador está obligado a retener un porcentaje del precio TOTAL de venta (la regla general es 15%) a cuenta del impuesto. Si tu ganancia real es menor, el excedente se recupera declarando — pero ese flujo de caja se planifica antes de firmar, no en la mesa de cierre.
5 · Firmar sin viajar
El closing remoto es rutina: poderes y documentos de cierre se firman ante notario — y si estás en tu país, la notarización remota online (RON) más las apostillas resuelven el circuito completo. Yo mismo soy notario de Florida con autorización RON: es literalmente mi especialidad.
El equipo mínimo del comprador remoto
- Agente inmobiliario que trabaje con extranjeros
- Prestamista DSCR (si financiás)
- Title company para el cierre
- Contador que haga la elección de neto y la declaración anual
- Property manager
Comprar es un día; operar bien es todos los años.
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